Immobilien: Hohe Zinsen - hohe Preise

Hohe Zinsen und hohe Preise: Warum sich ein Investment in Immobilien dennoch lohnt

Nach einer langen Phase mit einem niedrigen Zinsniveau geht der Trend jetzt wieder nach oben. Die Preise für Immobilien kennen dagegen seit Jahren nur diese Richtung: steil nach oben. Das gilt vor allem für die großen Ballungs- und Wirtschaftszentren in Deutschland. Und doch reden wir immer noch von „Betongold“, wenn es um die Anlage in Immobilien geht. Warum das so ist und wie Sie davon profitieren können, schildern wir in unserem Blogbeitrag.

Ob Eigenheim oder Anlageobjekt: Immobilien gehören zu jeder Zeit ins Portfolio.

In diesem Beitrag erwarten Sie die folgenden Themen:

Das eigene Heim – so wird aus dem Traum Realität

Mit Immobilien Geld verdienen

Auf Ihre Verhältnisse abgestimmt: die passende Finanzierung

Finanzplanung ist Lebensplanung

Kostenfreies Online-Seminar: die Immobilie als Kapitalanlage

 

Bundeskanzler Olaf Scholz hat den Begriff „Zeitenwende“ in diesem Frühjahr eingeführt. Und tatsächlich steht vieles, was wir für fast garantiert gehalten haben, in Frage: Die Inflation ist – nicht nur in Folge des Krieges in der Ukraine – sprunghaft gestiegen, und ein Ende ist unklar. Daraufhin hat die EZB die Zinsen angehoben, Tendenz unklar. Das lässt sich auch daran ablesen, dass der Abstand zwischen Bauzinsen mit 10 Jahren Laufzeit und Bauzinsen mit 15 Jahren Laufzeit, der traditionell immer mindestens 0,5 Prozentpunkte betragen hat, nun fast verschwunden ist.

Im August 2022 lagen die Zinsen nun wieder unter der magischen Grenze von 3 Prozent (10 Jahre). Gleichzeitig ging die Nachfrage nach dem klassischen Eigenheim zurück – nicht jedoch nach Anlageimmobilien.

Dabei sieht die gesellschaftliche Entwicklung einen Zuwachs an Haushalten um 1 Million bis 2025, einhergehend mit einer verstärkten Landflucht hin in die wirtschaftlichen Ballungsräume. Dort werden immer mehr bedarfsgerechte Wohnungen fehlen. Deshalb hat die Bundesregierung im Koalitionsvertrag den Neubau von jährlich 400.000 Wohnungen festgelegt. Zum Vergleich: 2020 wurden 300.000 Wohnungen gebaut. Es ist also fraglich, ob dieses Ziel realisierbar sein wird. Die Folge: Kaufpreise und Mieten werden weiter steigen – am stärksten in den Ballungsräumen. Denn der Mangel an Fachkräften und die logistische Lage verzögern viele Projekte – auch am Bau.

Doch was bedeutet das für diejenigen, die in Immobilien investieren wollen? Dazu müssen wir zunächst die Farge stellen: Warum wollen Sie investieren. Grundsätzlich unterscheiden wir zwei Möglichkeiten:

  • Erwerb einer eigenen, selbst genutzten Immobilie, um Freiraum für die Familie zu haben und um im Ruhestand mietfrei leben zu können
  • Investitionen in fremd genutzte Immobilien, um zusätzliche Einnahmen z.B. aus Miete zu generieren

Wie entsprechen beide Möglichkeiten nun den Ansprüchen, die eine Anlage erfüllen soll?  Eine Anlage soll sicher sein und nachhaltig Einnahmen generieren: sie dient dem

  • Vermögensaufbau und der Vermögenssicherung sowie
  • der Altersvorsorge
  • und dem Inflationsschutz.

Die Immobilie kann diese Ziele auf beiden Wegen unterschiedlich erfüllen.

Das eigene Heim – so wird aus dem Traum Realität

Das eigene Haus, indem sich die Familie ausbreiten kann, hat viele Vorteile. Kein Wunder, dass der Wunsch nach dem eigenen Zuhause ungebremst ist. Wenn Sie dieses Ziel angehen, ist erst einmal ein Kassensturz erforderlich. In den seltensten Fällen ist genügend Kapital vorhanden, um das Wunschobjekt gleich ganz zu bezahlen. Also muss ein Kredit her. Jede Bank wird dann nach dem vorhandenen Eigenkapital fragen. Denn je höher das Eigenkapital, desto niedriger der Bedarf an Fremdkapital und damit die aus einem Kredit resultierende monatliche Belastung. Dabei betrachten wir immer einen längeren Zeitraum, meist mindestens 20 Jahre. Ein Ziel muss dabei klar sein: Der Kredit muss spätestens dann getilgt sein, wenn die Kreditnehmer in Rente gehen, also kein Arbeitseinkommen mehr erzielt wird.

Das heißt, je früher Sie über das Eigenheim nachdenken, desto besser. Die Gründe, in eine selbstgenutzte Immobilie – vor allem ein eigenes Haus – zu finanzieren, liegen auf der Hand:

  • Sie machen sich unabhängig von der Mietpreisentwicklung.
  • Sie leben im Ruhestand mietfrei in einer bezahlten Immobilie.
  • Sie machen sich unabhängig von Hauseigentümern und anderen Parteien im Haus.
  • Sie haben Freiraum für Ihre Familie.
  • Sie können Ihren Kindern etwas mitgeben.

Ein wichtiges Auswahlkriterium ist die Lage der Immobilie – der Standort. Beim privaten Eigenheim zählen Faktoren wie Nachbarschaft, Aussicht, Entfernung zu Arbeitsplatz sowie Kita und Schulen, sowie Einkaufsmöglichkeiten, und natürlich auch, ob es sich um einen ländlichen oder städtischen Raum handelt, oder gar einen Ballungsraum.

Denn Werte verändern sich mit der Nachfrage: Während zum Beispiel im Raum München die Quadratmeter-Preise unverändert steigen, sind sie im Saarland in den letzten Jahren um rund 20 Prozent gefallen.

Mit Immobilien Geld verdienen

Der Standort ist erst recht bei der Kapitalanlage ist ein entscheidendes Qualitätsmerkmal. In einer Region, für die Wachstum prognostiziert ist, bleiben die Chancen auf eine erfolgreiche Vermietung ebenfalls hoch. Das gilt fürs Wohnen wie für Gewerbe oder Pflege. Gleichzeitig steigen hier natürlich auch die Quadratmeterpreise. In Räumen mit Vollbeschäftigung bleiben aber auch die Ertragsmöglichkeiten hoch. Daher sollten langfristige Prognosen betrachtet werden, da sich die Qualität eines Standortes auch ändern kann.

Immobilien gehören grundsätzlich in jedes Portfolio, wenn es darum geht, Vermögen zu bilden und zu sichern. Dabei kommen nicht nur Rendite- sondern auch Steueraspekte zur Geltung.

Doch was ist eigentlich Rendite bei Immobilien? Grundsätzlich verstehen wir unter Rendite den Ertrag einer Geldanlage innerhalb eines Jahres, also zum Beispiel: der Zinsertrag einer Sparanlage, die laufende Verzinsung von festverzinslichen Wertpapieren oder die Dividendenzahlungen aus Aktieninvestments.

Bei einer Immobilie ergibt sich die Rendite aus den Mieteinnahmen abzüglich der zu tragenden Kosten – von Kauf über Nebenkosten bis Unterhalt und Finanzierung.

Doch wie alle Einnahmen aus Kapitalanlagen, müssen auch diese versteuert werden. Wir sprechen also von Brutto-Rendite vor Steuern und Netto-Rendite nach Steuern. Bei Immobilien besteht allerdings ein großer Gestaltungsspielraum, um steuerliche Vorteile mitnehmen zu können.

Daher unterscheiden wir die verschiedenen Anlagen in Immobilien folgendermaßen:

  • Bestandsimmobilien – also existierende Gebäude – bieten den Vorteil, dass die Substanz und die Ertragsmöglichkeiten bekannt sind und solide Prognosen erlauben.
  • Neubauimmobilien sind fast immer mit einer Prognose ausgestattet, die Auskunft über das potenzielle Wachstum gibt; gerade in Ballungsräumen unterstützen Demographie und Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland eine positive Prognose.
  • Denkmalimmobilien bieten sich an, wenn besondere steuerliche Vorteile genutzt werden sollen.
  • Senioren- und Pflegeimmobilien sind ein wichtiger Zukunftsmarkt. Der Bedarf an Neubauten in diesem Bereich wächst und wird auch weiter wachsen.
  • Mikro- und Studentenwohnungen sind ebenfalls ein wachsender Markt. Hier kann man schon mit niedrigen Summen einsteigen und schnellen Erfolg erzielen.

Das ist natürlich keine Entweder-oder-Auswahl. Diese Anlageziele lassen sich in einem Portfolio auch kombinieren, um in jeder Hinsicht eine optimale, auf die individuelle finanzielle, berufliche und persönliche Situation eingehen zu können.

Die ZSH begleitet seit über 50 Jahren viele Ihrer Kundinnen und Kunden bereits vor dem Berufseinstieg über die gesamte Karriere hinweg. Unsere Beraterinnen und Berater wissen daher sehr genau, welcher individuelle Bedarf jeweils berücksichtigt werden muss. Wir haben immer das ganze Bild im Blick. Und dort, wo ganz spezielle Expertisen gefragt sind – wie zum Beispiel in der Immobilienanlage, können wir auf die Kompetenz unserer Partner bei Deutschland Immobilien bauen. Dort hat man das ganze Portfolio an Möglichkeiten und Kontakten parat – und die passende Immobilie in den meisten Fällen auch schon.

Eine weitere Anlagemöglichkeit in Immobilien ist die der so genannten Offenen Immobilienfonds. Diese Anlage ist auch als monatlicher Sparplan möglich. Offene Immobilienfonds investieren meist in gewerblich genutzte Immobilien – oft große Komplexe, die dann vermietet werden. Die Spanne reicht von Einkaufsmalls über Gewerbeparks bis zu Wohnkomplexen oder Kranken- und Pflegeeinrichtungen. Ein solcher Fonds hat diese Investmentziele meist gemischt, um die Risiken zu streuen und die Chancen zu optimieren.

Auf Ihre Verhältnisse abgestimmt: die passende Finanzierung

Bei der Finanzierung einer Immobilie müssen alle Aspekte auf den Tisch: verfügbares Gehalt, Eigenkapital, Alter, Karriereziele, private bzw. familiäre Situation etc. Bei allen individuellen Unterschieden – ein Ziel ist immer gleich: Alle Verbindlichkeiten sollten zum Eintritt in den Ruhestand abgetragen sein. Denn von der Rente noch Zins- und Tilgungsraten zahlen zu müssen ist keine gute Idee.

Bei der Finanzierung unterscheiden wir zwischen diesen Finanzierungsformen:

  • Beim Annuitätendarlehen fällt die Darlehenssumme dadurch, dass gleichhohe Ratengezahlt werden, die so durch eine laufende Tilgung die Darlehenssumme reduzieren.
  • Ein Tilgungsdarlehen reduziert die Raten bei gleichbleibender Tilgung. Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet.
  • Beim Tilgungsaussetzungsdarlehen werden die Zinsen gleichbleibend bedient, während die Darlehenssumme angespart und am Ende der Laufzeit vollständig getilgt wird.

Es ist wichtig und hilfreich, vor Abschluss einer Finanzierung alle Kosten in die Rechnung mit einzubeziehen. Denn zum Kaufpreis addieren sich noch Erwerbsnebenkosten, die sich folgendermaßen zusammensetzen:

  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich zwischen 3,5 % und 6,5 %)
  • Notar- und Gerichtskosten von ca. 1,5 % bis 2 %
  • Teilweise Maklergebühren

Bausparen als Finanzierungsvariante

Bausparen ist ein Angebot zur Immobilienfinanzierung oder zur Finanzierung von Renovierungs- bzw. Erweiterungsbedarf. Daher spricht man auch vom Bauspardarlehen. Gleichzeitig zählt der Bausparvertrag zu den Anlageformen der steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie.

Und so funktioniert Bausparen: Bei Vertragsabschluss wird ein Bauspartarif vereinbart. Dieser regelt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr.

Welcher Bauspartarif am besten zu Ihnen und Ihren Zielen passt, finden wir im Gespräch heraus. Dabei können wir unter verschiedenen Bauspartarifen wählen.

Für uns gilt: Finanzplanung ist Lebensplanung

Wir haben gesagt, die Anlage in Immobilien und das eigene Heim gehören unbedingt in jedes Anlageportfolio. Doch wenn es heißt Portfolio, dann bedeutet dies, da gehören noch andere Elemente für eine erfolgreiche Vermögensbildung und -sicherung hinein.

Neben den Immobilien stehen folgende Anlageklassen zur Verfügung:

  • Aktien und Aktienfonds,
  • Anleihen von Unternehmen oder Staaten,
  • Rohstoffe und Edelmetalle

Dabei bestimmen Ihre Ziele und Ihre Anlegermentalität die Wahl der Anlageklassen. Unsere Stärke ist es, Ihren aktuellen Anlagehorizont nicht isoliert zu betrachten. Denn der Leitsatz der ZSH ist „Finanzplanung ist Lebensplanung“.

Das bedeutet auch, am besten schon mit dem Berufsstart damit anzufangen. Dann sprechen Sie mit den Experten der ZSH über Ihre Ziele im Beruflichen wie im Privaten. Fragen wie „Möchten Sie einmal in eine Praxis einsteigen oder eine gründen?“, „Möchten Sie eine Familie gründen?“ oder „Haben Sie bereits eine Familie gegründet?“, „Welche Ideen haben Sie für Ihren Ruhestand?“

Unser Ansatz besteht darin, die Finanzen auf die langfristige Gesamtentwicklung auszurichten und ganzheitlich zu betrachten. So beobachten wir auch genau, wie sich die Immobiliennachfrage in welcher Region entwickelt und welche Zinsentwicklung wahrscheinlich ist. Dann sprechen wir über Ihre Ziele, mögliche Risiken, Renditechancen, etwaige Belastungen und Unwägbarkeiten – soweit ein Blick in die Zukunft zulässig ist.

Schließlich erarbeiten wir ein langfristiges, belastbares Finanzkonzept, das Wohlstand und Sicherheit für Ihre Familie im Auge hat. Dieses überprüfen wir in gewissen Abständen, um die aktuellen Entwicklungen berücksichtigen zu können. Und wir gehen sogar darüber hinaus: Denn unter dem Schlagwort Generationenberatung fassen wir alles zusammen, was in die Absicherung Ihrer Familie und Weichenstellungen für Ihre Kinder beinhaltet.

Nutzen Sie also die gesammelte Expertise der Beraterinnen und Berater der ZSH und profitieren Sie vom kompetenten Netzwerk und den Kontakten, die wir für Sie in Anspruch nehmen können.

Finden Sie hier den ZSH Ansprechpartner in Ihrer Nähe.

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Weitere Informationen finden Sie im kostenfreien Online-Seminar unseres Kooperationspartners Deutschland.Immobilien:

Live Online-Seminar: Die Immobilie als Kapitalanlage

Termine: 

  • Mittwoch, 05.10.2022, 18:30 - 20:00 Uhr oder 
  • Dienstag, 25.10.2022, 18:30 - 20:00 Uhr

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INHALT:
  • Der Businessplan: Was die Bank wissen will
  • Erarbeiten Sie ein Praxiskonzept
  • Standortanalyse
  • Investitionsplanung
  • Mindestumsatz-kalkulation
  • uvm.

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